A herança de imóvel é um dos temas mais recorrentes no Direito Sucessório, trazendo diversas questões legais e burocráticas que envolvem a transferência de bens após o falecimento de uma pessoa.
Quando um imóvel é deixado como herança, os herdeiros precisam passar por processos como inventário, partilha e regularização documental, o que pode gerar dúvidas e até conflitos familiares.
Neste artigo, vamos esclarecer como funciona a herança de imóvel, quais os direitos e deveres dos herdeiros, e os procedimentos necessários para que o bem seja devidamente transferido e, eventualmente, vendido. Compreender esses passos é fundamental para garantir que a transação ocorra de maneira segura e em conformidade com a lei.
Precisa de um advogado para tirar dúvidas sobre a herança de imóvel? Clique aqui.
Como funciona a herança de imóvel?
A herança de imóvel ocorre quando uma pessoa falece e deixa bens imóveis para seus herdeiros. O processo de transferência da propriedade do imóvel para os sucessores é regulamentado pelo Código Civil brasileiro e envolve etapas específicas, como o inventário e a partilha.
Aqui estão os principais pontos sobre como funciona a herança de imóvel:
1. Inventário:
Após o falecimento, para que tenha a herança de imóvel, é obrigatório abrir um processo de inventário, que pode ser judicial ou extrajudicial (em cartório), dependendo das circunstâncias:
- Judicial: Necessário quando há litígio entre os herdeiros ou menores envolvidos.
- Extrajudicial: Pode ser feito em cartório se todos os herdeiros forem maiores, capazes e estiverem de acordo, e não houver testamento.
2. Divisão entre os herdeiros:
O imóvel é incluído no conjunto de bens deixados pelo falecido, que será dividido entre os herdeiros de acordo com a ordem de vocação hereditária, prevista no Código Civil. Isso segue a seguinte prioridade:
- Descendentes (filhos): Têm prioridade sobre os demais herdeiros.
- Cônjuge sobrevivente: Tem direito a uma fração da herança, dependendo do regime de bens adotado no casamento.
- Ascendentes (pais): Herdam na ausência de descendentes.
- Outros parentes: Na falta de descendentes, cônjuge e ascendentes, outros parentes (irmãos, tios, sobrinhos) podem herdar.
3. Partilha:
Após o inventário, para que haja a herança de imóvel, ocorre a partilha dos bens entre os herdeiros. A partilha pode ser amigável (quando há consenso) ou litigiosa (quando há disputa). Se o imóvel for indivisível, pode ocorrer a venda do bem, com a divisão do valor obtido entre os herdeiros.
4. Registro no Cartório de Imóveis:
Uma vez que a partilha é concluída, é necessário registrar a transmissão do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, transferindo a titularidade para o nome dos herdeiros.
5. Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis (ITCMD):
A herança de imóvel está sujeita ao pagamento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que varia de acordo com a legislação de cada estado. A quitação desse imposto é um pré-requisito para a conclusão da transferência da propriedade.
Como vender imóvel de herança?
Vender um imóvel recebido como herança envolve alguns procedimentos legais específicos, além dos trâmites normais de uma transação imobiliária. Abaixo estão as etapas detalhadas para a venda de um imóvel herdado:
1. Concluir o inventário e a partilha
Antes de qualquer venda, é necessário finalizar o processo de inventário e partilha do imóvel herdado. Isso garante que o bem esteja devidamente registrado no nome dos herdeiros. O inventário pode ser judicial (se houver disputa ou herdeiros menores) ou extrajudicial (feito em cartório se todos os herdeiros forem maiores e concordarem).
2. Obter o registro de propriedade no nome dos herdeiros
Após a conclusão do inventário, o imóvel deve ser registrado no nome dos herdeiros no Cartório de Registro de Imóveis. Sem essa regularização, o imóvel não pode ser legalmente vendido, pois ainda estará registrado no nome do falecido.
3. Concordância de todos os herdeiros
Para que a venda do imóvel herdado seja possível, é necessário que todos os herdeiros estejam de acordo com a transação. Caso um ou mais herdeiros não concordem, a venda não poderá ser realizada. Se houver divergência, a alternativa pode ser a venda judicial do imóvel, onde o bem é leiloado, e o valor obtido é repartido entre os herdeiros.
4. Pagar o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD)
Outro passo crucial antes de vender o imóvel é a quitação do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Esse imposto incide sobre a transmissão do bem aos herdeiros, e sua quitação é necessária para regularizar o imóvel no nome dos sucessores.
5. Documentação necessária para venda
Assim como qualquer outro imóvel, o imóvel herdado precisa ter sua documentação regularizada para ser vendido. Isso inclui:
- Certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.
- Certidões negativas de débitos (IPTU e outros tributos municipais).
- Escritura de inventário e partilha (ou sentença judicial, no caso de inventário judicial).
- Contrato de compra e venda com a concordância de todos os herdeiros.
6. Forma de divisão do valor da venda
O valor da venda deve ser dividido proporcionalmente entre os herdeiros de acordo com a partilha definida no inventário. Se houver vários herdeiros, o valor da venda será repartido de acordo com as frações que cada um tem direito.
7. Imposto de Renda
Na venda de um imóvel herdado, pode incidir o Imposto de Renda sobre Ganho de Capital. Esse imposto é devido se houver valorização do imóvel em relação ao valor que ele tinha no momento em que foi herdado. Existem algumas isenções ou reduções desse imposto em certos casos, como o uso do valor da venda para comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.
Veja o que um advogado imobiliário pode fazer por você. Clique aqui e saiba mais.
Como impedir a venda de um imóvel de herança?
Impedir a venda de um imóvel de herança pode ser necessário em situações onde um ou mais herdeiros discordam da transação ou há algum problema jurídico envolvido. Existem mecanismos legais que podem ser usados para impedir ou suspender a venda de um imóvel herdado. Aqui estão as principais maneiras de se opor à venda:
1. Falta de consenso entre os herdeiros
Para vender um imóvel de herança, é imprescindível a concordância de todos os herdeiros. Se um dos herdeiros não consentir com a venda, ele pode simplesmente se recusar a assinar o contrato de compra e venda, impedindo a conclusão da transação. Sem a assinatura de todos os herdeiros, o imóvel não pode ser legalmente vendido.
2. Ação de oposição (embargos)
Caso um herdeiro tenha conhecimento de que os demais estão tentando vender o imóvel sem seu consentimento ou de forma irregular, ele pode entrar com uma ação judicial para contestar a venda, como:
- Embargos de terceiro: Se a venda for concluída sem o consentimento de todos os herdeiros, o herdeiro que não consentiu pode entrar com embargos para anular a venda.
- Ação anulatória: Se houver fraude ou qualquer irregularidade na venda do imóvel, pode-se ingressar com uma ação anulatória para invalidar o negócio.
3. Ação de sobrepartilha
Caso o imóvel não tenha sido incluído corretamente no inventário ou se houver a suspeita de omissão de bens, o herdeiro pode pedir a sobrepartilha. Nessa situação, o bem será reintegrado ao processo de inventário, suspendendo qualquer tentativa de venda até que a partilha seja novamente discutida.
4. Usufruto vitalício
Se o falecido tiver deixado o imóvel com uma cláusula de usufruto vitalício, por exemplo, para um cônjuge ou outra pessoa, o imóvel não poderá ser vendido enquanto o usufruto estiver em vigor. Nessa situação, os herdeiros podem ser proprietários do imóvel, mas não podem vendê-lo sem a concordância do usufrutuário, que tem o direito de uso e fruição do bem até o falecimento ou até a renúncia do usufruto.
5. Tutela ou curatela de um herdeiro
Caso algum dos herdeiros seja incapaz (como um menor de idade ou pessoa sob curatela), a venda do imóvel só poderá ser realizada com a autorização judicial. Um herdeiro em tutela ou curatela não pode simplesmente concordar com a venda, o que pode impedir a transação até que a autorização seja concedida por um juiz.
6. Direito de preferência (comunhão de bens)
Se o imóvel foi adquirido pelo falecido durante o casamento em um regime de comunhão de bens, o cônjuge sobrevivente pode ter direito a uma fração do imóvel e, em alguns casos, ao direito de preferência na aquisição do bem. Isso pode limitar a venda até que a preferência seja respeitada.
7. Penhora ou dívidas pendentes
Se o imóvel estiver penhorado por dívidas deixadas pelo falecido ou por qualquer herdeiro, a venda pode ser impedida até que essas questões sejam resolvidas. O credor pode contestar judicialmente a venda, impedindo a conclusão do processo de transmissão.
8. Pedido de inventário ou revisão de inventário
Caso o inventário ainda não tenha sido concluído ou haja um pedido de revisão do inventário, a venda do imóvel pode ser suspensa até que todas as disputas sejam resolvidas. A Justiça pode determinar a proibição de venda do bem até a resolução final da partilha.
Precisa de um advogado para tirar dúvidas sobre a herança de imóvel? Clique aqui.
Este post tem um comentário
Pingback: Compra e venda de imóveis: tire suas dúvidas - Informação Jurídica: conheça seus direitos