Usucapião: o que é e requisitos

A usucapião é um tema relevante no direito imobiliário, sendo um dos meios legais de adquirir a propriedade de um bem, seja ele urbano ou rural, através da posse prolongada.

Com base em critérios como o tempo de posse, o uso pacífico do imóvel e a ausência de contestação do proprietário original, esse instituto permite que a posse se transforme em propriedade plena.

Neste artigo, exploraremos quais sãos os seus principais tipos, seus requisitos e como o processo pode regularizar a situação de quem ocupa imóveis há anos sem título formal.

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O que é usucapião?

É uma forma de aquisição de propriedade ou direito real sobre um bem, através da posse prolongada e contínua de um imóvel ou terreno, sem contestação do verdadeiro proprietário. A pessoa que ocupa o imóvel de maneira pacífica, ininterrupta, com intenção de ser dona e por um determinado período de tempo, pode reivindicar judicialmente ou extrajudicialmente a posse definitiva, transformando-a em propriedade legal.

Tipos de usucapião

Existem diferentes tipos em nosso país, cada um com requisitos específicos:

1. Usucapião extraordinária: requer que a pessoa tenha a posse do imóvel por pelo menos 15 anos, sem necessidade de justo título (documento que comprove a posse) ou boa-fé. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia ou realizado obras no local.
2. Usucapião ordinária: exige a posse contínua por 10 anos, com justo título e boa-fé, ou seja, quando a pessoa acredita que está comprando ou recebendo a propriedade de forma legítima, mesmo que a transação tenha falhas jurídicas.
3. Usucapião especial urbana: ocorre em áreas urbanas e exige a posse de um imóvel por 5 anos, desde que a área não ultrapasse 250 m² e o imóvel seja usado como moradia. É necessário que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
4. Usucapião especial rural: aplica-se a áreas rurais com até 50 hectares. O possuidor deve ter a posse por 5 anos e utilizar o terreno para moradia ou cultivo, sem ser proprietário de outro imóvel.

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Quais são os requisitos para usucapião?

Os requisitos variam de acordo com o tipo de usucapião, mas existem alguns critérios gerais que devem ser cumpridos em qualquer modalidade. Esses requisitos estão previstos no Código Civil e em leis específicas. Vamos ver os principais:

1. Posse contínua e pacífica

O possuidor deve exercer a posse de forma contínua, sem interrupções, e pacífica, ou seja, sem conflitos ou disputas violentas com o proprietário ou terceiros. A posse não pode ser clandestina (escondida) ou precária (quando alguém cede temporariamente o bem).

2. Intenção de dono (animus domini)

O possuidor deve agir como se fosse o verdadeiro dono do imóvel, cuidando do bem e exercendo sobre ele atos típicos de proprietário, como fazer melhorias, pagar contas de energia, IPTU, entre outros.

3. Decurso do tempo

O tempo de posse necessário para adquirir a propriedade varia conforme a modalidade de usucapião:

• Usucapião extraordinária: 15 anos de posse contínua, podendo ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver feito melhorias significativas ou estabelecido sua moradia.
• Usucapião ordinária: 10 anos de posse contínua, exigindo justo título (um documento que indique, ainda que irregularmente, uma transação) e boa-fé.
• Usucapião especial urbana: 5 anos de posse em áreas urbanas com até 250 m², desde que a área seja utilizada como moradia e o possuidor não tenha outro imóvel urbano ou rural.
• Usucapião especial rural: 5 anos de posse em áreas rurais com até 50 hectares, usadas para moradia ou cultivo, e o possuidor não pode ter outro imóvel.

4. Imóvel deve ser passível de usucapião

Nem todos os imóveis podem ser adquiridos por usucapião. Bens públicos, por exemplo, não podem ser objeto desse tipo de aquisição. Além disso, o imóvel precisa ser alienável (passível de transferência de propriedade).

5. Boa-fé e justo título (em alguns casos)

Na usucapião ordinária, é exigida a boa-fé (a crença de que está exercendo posse legítima) e o justo título (um documento ou contrato que comprove uma tentativa de adquirir o bem de maneira legal, ainda que contenha irregularidades).

6. Ausência de contestação do proprietário

A posse deve ser exercida sem que o verdadeiro proprietário tome medidas legais para reivindicar o bem. Se o dono entra com uma ação durante o período de posse, o prazo de usucapião é interrompido.

Esses requisitos visam proteger tanto o possuidor quanto o proprietário, assegurando que a transferência de propriedade pela usucapião só ocorra quando houver o cumprimento de determinadas condições legais, garantindo justiça e segurança jurídica no processo.

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